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金茂這個超級項目,震驚了地產行業! 6大基因首次全面曝光,簡直逆天了

  • 時間:2019-10-17 08:52 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:這個項目的發展速度,超出了大多數人的想像。其背后的秘密,卻從未揭開…… 2010年的時候,該項目所在地還是一片葡萄園,本城居民對該區域的印象是“特別荒涼,不過可以買到新鮮葡萄。”目光所及之處,沒有任何像樣的建筑,如下圖所

這個項目的發展速度,超出了大多數人的想像。其背后的秘密,卻從未揭開……

 

2010年的時候,該項目所在地還是一片葡萄園,本城居民對該區域的印象是“特別荒涼,不過可以買到新鮮葡萄。”目光所及之處,沒有任何像樣的建筑,如下圖所示:


 

2019年,這片區域已經變成了下面這個樣子:

 

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熟悉的人可能已經看出來了,這是長沙梅溪湖,占地7.8平方公里、總建面近千萬方。

其已先后獲得首批“全國綠色生態示范城區”、首批“國家智慧城市創建試點城區”和“亞洲首個英國BREEAM最高級獎項——綠色建筑杰出獎”、“全球人居環境規劃設計獎”等國家、國際級殊榮。

 

也正因為這樣奇跡般的變化,讓操盤梅溪湖的金茂,聲名在外……

這個項目引發了全國關注,大家都想知道奇跡是如何發生的,相關打法到底是怎樣的。可金茂對外的分享一直是點到為止。

日前,明源君通過特殊渠道,獲取了該項目的眾多內部資料。明源君研究后發現,在該項目的開發過程中,起關鍵作用的是6大基因,這也是金茂的秘密武器……

 

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第一種武器:規劃

預見區域未來,提升板塊價值


梅溪湖項目,和一般地產項目最大的區別,在于金茂不僅僅參與二級開發,也參與片區一級開發、后期產業導入及城市管理,梅溪湖國際新城也是金茂最具代表性的城市運營項目。


手握這樣的模式,一方面是因為金茂的品牌,另一方面則是因為金茂在很早的時候,就看準了這片區域,決定重兵投入。明源君下面就來說說,金茂根據什么判斷這片區域未來會火,后期又如何通過規劃方案的優化,提升區域價值……

 

一、從城市、自然、產業、客群等維度判斷區域未來

 

2010年,梅溪湖是一片荒涼的葡萄園。金茂判斷這個地方會火,是基于以下幾個原因……

 

1、長沙當時雖然是房價洼地,但需求旺盛


長沙的房價曾經長期在4000左右徘徊。

但是金茂經過研究認為,長沙是一個強二線省會城市,其各項經濟指標均位居全國前列,居民收入情況、消費能力都沒有問題,房地產每年成交量也排名全國前10,不低于千萬方,最高甚至可以達到2000萬方。

長沙早年房價沒有起來,主要是因為前期土地供應過大以及單位集資房建設過多。而后期隨著城市近郊土地減少等原因,供應勢必會得到控制,城市價值將進一步凸顯。

 

2、梅溪湖擁有城市核心區域稀缺的山水自然資源


當時,梅溪湖在長沙市民心目中很“偏僻”,但實際上,其在城市核心區域內,沒有出規劃的三環。

梅溪湖是個低洼地,在政府規劃中,希望利用這個地方建一個3000畝的湖,兼具泄洪蓄水、景觀功能。同時,這個區域還背靠岳麓山脈。

而城市核心區域,兼具山水自然資源的土地,一定是稀缺的。

   

3、梅溪湖旁有很好的產業資源、人才資源及政務服務


緊挨梅溪湖的北側,是麓谷高新技術開發區,它是全國十大園區之一,湖南最優秀的一些企業的總部都在那里。而項目東南側,岳麓山脈的另一邊,是湖南的岳麓山大學科技城,集中了湖南大學、中南大學、湖南師大等名校,離項目直線距離也就是四、五公里。項目東北側大概5公里左右就是長沙市政府。總體如下圖所示:

 

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園區、大學、政府,對項目而言,不僅僅意味著產業資源、人才資源、政務資源,更是依托梅溪湖為中心,形成了一個產城融合的閉環,為梅溪湖日后的快速發展成熟提供了有力的支撐。

 

所以,金茂認為,只要把片區做起來,讓它有足夠的吸引力,那么周邊的產業、政務、商務、人才,都可以為梅溪湖所用。而要讓片區有足夠的吸引力,就要做好后天的規劃……

 

二、“6不變”原則下,3次優化區域規劃,提升板塊價值

 

對于梅溪湖這個片區,政府之前請KPF做了城市規劃,金茂在滿足政府六不變原則的條件下,以區域價值最大化為核心訴求,結合市場需求進行規劃優化,實現政府和企業的雙贏。其中政府的六不變原則如下:


1、湖面的面積及形態不能變;2、整個片區的綠化率不能減少;

3、片區骨架路網是不能變;4、片區開發強度不能增加;

5、城市空間形態不能有大變化;6、片區功能定位不能改變。


在這6個前提下,金茂對梅溪湖一期的總體規劃,做了2次優化,如下圖所示:

 

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上圖所示的這2次優化中,比較大的幾個改變是:

 

1、將學校位置調整至桃花嶺山體腳下


把學校位置從中間調到桃花嶺山體腳下,既滿足了山體限高的要求,同時,也把最好的山體資源留給了學校。學校環境更加安靜適合讀書,交通組織更為優化,原學校用地調整為商住用地,設計更加自由,發揮余地更大,也可以讓片區天際線更漂亮。

 

2、分散商業,讓資源分布更均衡


在片區結構上由“單一CBD”調整為“一主三副”的多中心功能結構,轉移部分CBD開發量至地鐵站周邊區域,基于地鐵站點,創造站點周邊高強度、混合使用的發展模式,以此最大化交通效率、土地價值、區域便捷性與可識別性,帶動片區穩健均衡的發展。

 

3、增加橋梁、隧道打通南北交通


梅溪湖南邊是山體公園,這是很好的資源,但同時造成南北向交通壓力很大。金茂聯合政府,在湖上架橋、從山底穿隧道,把南北向的路網打通。未來,相關路網全面建成后,南北向會有三條主干道。

 

三、金茂攜手政府以及德國HPP、深規院,完成了“梅溪湖二期控制性詳細規劃”

 

上面說到的2次優化,都是針對梅溪湖一期,而第3次則是在一期西邊,增加了梅溪湖二期,聯合政府做了整體的城市規劃。

該規劃以“森林入城、中軸引領、產城融合”為理念,綜合考慮了城市功能分區、環境與建筑協調、交通規劃布局、產居比與開發單元導控等核心要素。

 

明源君研究相關規劃后認為。把現有路網,和西邊的二期路網拉通之后,梅溪湖的交通,就從放射式路網變成管狀路網,同時引入3條地鐵線貫穿梅溪湖東西片區,交通狀況會大大改善。

 

而且,一期的功能定位相對單一,基本是科研、商業、住宅項目,住宅項目比例還比較大。

規劃二期后,梅溪湖從地理范圍來講有38平方公里,有將近2000萬方的總建面。


一期已經成型的城市形象和配套有利于二期高端產業的引入,二期的高端產業又能夠給一期做產業和人口支撐。二期的產業比例將近50%,包括研發及高新轉化、智能設備、醫療康養等。

一二期整體的產業布局分區,如下圖所示:

 

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第二種武器:資本

先靠自身實力,再分享紅利引入伙伴


像梅溪湖這樣的超級項目,需要的資金巨大,壓力很大。而金茂通過以下幾步,破解了相關難題……

 

一、前期:依靠自身實力,引入戰略合作伙伴

 

中國金茂在梅溪湖累計投入已超過600億,其中2011、2012年,梅溪湖項目凈投入近150億。在前期開發過程中,金茂還引入了另一個央企做戰略合作伙伴。

梅溪湖的資金來源,總體如下圖所示:

 

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二、中期:分享區域發展紅利,同時也分散風險,提升發展速度

 

若由金茂單獨對片區進行滾動開發,片區發展速度將受限,同時也面臨較大的風險。


金茂的策略是:

金茂負責片區相關配套投入及引領性、標桿性項目建設,包括國際研發中心、學校、五星級酒店、5A寫字樓、購物中心、高端住宅等。

同時通過招商引資吸引全國知名開發商進駐片區共同開發,分享區域發展紅利的同時,促進整個片區快速成熟。

通過土地出讓獲取的資金,又投入到片區基礎設施建設、產業導入、商業項目自持中,形成良性循環。

 

三、后期:聯合政府自持物業,導入人口和產業,實現片區可持續發展

 

金茂在梅溪湖片區內自持了超過60萬平米的商業、寫字樓、研發中心等物業,金茂聯合政府一起為片區后期產業導入、人口導入、商業運營保駕護航,實現片區可持續發展。

在不影響片區發展的前提下,金茂后期也通過對商業自持項目發行類REITS產品,創新融資模式。

 

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第三種武器:產業

堅持“城、人、產”的獨特邏輯

 

一個片區內,到底是先有人才,還是先有產業,似乎是一個雞和蛋的問題。

對于這個問題,金茂有自己獨特的邏輯,那就是“城、人、產”模式。如下圖所示:

 

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金茂的城市運營邏輯不同于政府開發的工業園區,也不同于其他企業開發的產業新城,金茂目前開發的城市運營項目,大多位于城市核心范圍內,引入的產業以高附加值、高產值的第三產業或2.5產業為主。這些企業和人才對城市形象、城市配套、景觀環境等要求非常高,所以,金茂的“城、人、產”模式是分2步走……

 

一、引入最好的基礎資源,打造最好的片區形象

 

金茂認為,高級人才、優秀企業入駐的前提,是基礎資源到位。基礎資源不到位,人才、企業來了也會走。

 

在這種思維指導下,截至目前,梅溪湖片區的各種資源,已經很可觀了。

就教育資源而言。

已經擁有11所優質中小學,集聚了長郡、師大附中、雅禮、周南、博才等最優質的教育資源,資源密度是其所在城市平均水平的2.5倍。而且,這個數字還將繼續增加。


就景觀生態資源而言。

有3000畝梅溪湖、上萬畝的桃花嶺公園、隨處可見的主題公園、廣場、島嶼。


就商業資源而言。

擁有面積10萬、20萬方的2家購物中心,近30萬方的特色街區商業,以及2家合計7.7萬方的國際五星級酒店共同構成的頂級商圈。


就文化資源而言。

已經擁有扎哈·哈迪德設計的全省規模最大、功能最全的文化藝術中心,一座城市島。湖南省圖書館新館即將落戶該地,打造1館4中心。

 

二、基礎資源初具規模后,同時引入人才和相關產業

 

片區形象、基礎資源有了,相關企業也就愿意來了,高端人才也會來這里安居。

 

根據梅溪湖天然的優勢、交通的條件,以及跟周邊城市、區域差異化的原則。梅溪湖規劃中的產業包括商業、商務、科技研發、醫療康養等等,其中一期產居比25%,二期產居比達到50%。


目前,片區已經形成了“一引領、三支柱”的核心產業結構,其中一期以科技研發、創新設計為引領,商務商業、企業總部、文化教育為支柱;二期以研發及高新轉化產業為引領,智能設備、專業服務、醫療健康為支柱。

 

這里,有中冶長天、景嘉微電子等國內一流企業的研發中心,豬八戒網、淘金時代等頭部網企的創新中心,平安普惠、晟通集團等企業總部。億達、愛爾、人和未來、泰康之家等也在此啟幕梅溪湖的大健康產業。

 

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第四種武器:運營

以拉升片區價值為終極目標

 

梅溪湖作為城市運營項目,“運營”當然是重中之重。

前面說到的規劃、資本、產業等目標,都要通過運營去具體實現。

 

“統一規劃、整體開發、統籌運營、配套先行、高舉高打、一二級聯動”,是中國金茂賦予梅溪湖的開發理念。


在獲取梅溪湖項目的初期,中國金茂曾經就滾動開發和整體開發兩種不同的策略,進行過深入論證。


最終,金茂以運營城市的格局,采用了投入更大、風險更大但項目開發速度更快、未來效益更大的整體開發策略,并通過配套先行,在片區傾力打造基礎設施、園林景觀配套、引入豐富教育和醫療資源等措施,來迅速提升片區整體形象和區域價值。

 

在項目的整體開發中,統籌管理、把控節奏也非常重要。


針對“資金、工程、推地、營銷”等核心開發環節,中國金茂進行了全周期的計劃、實施、管控。

正是在先進的開發理念和科學的統籌管理下,梅溪湖才得以高效兌現理想藍圖:一年內完成基礎設施建設50%,三年內完成土地出讓計劃60%,五年完成總開發量的80%,八年完成500多家產業落位。

中國金茂質量與速度并舉,高速高質完成了開發建設任務,“一年成型、三年起勢、五年成城、八年產城”。

 

金茂很善于抓節點和節奏,比如通過充分研究市場,根據項目特性,確定整體開發思路與推地節奏,形成了項目全周期的推地方案;通過借力政府支持,深化事件推廣,與政府聯合舉辦元宵燈會、花卉節和文化藝術周等各項大型活動,深層次提升片區影響力。


經過梅溪湖多年的運營,金茂團隊積累了豐富的經驗,也在政策研究、產業導入、城市規劃、招商營銷等領域培養了大批專業人才。

下圖是梅溪湖一期2011---2018的開發節奏:


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明源君認為,在這個過程中,金茂做對了以下幾件事情:

 

一、一二級聯動,通過金茂自身的高端產品力,提升片區價值


2012年開售的金茂住宅項目,在周邊均價4000的時候,首開8500全部售謦。這是因為金茂在二級市場,本身就有很強的產品力和影響力。目前整個梅溪湖片區內,金茂做了8個二級項目,幾乎每個小區域都會拔一個標桿,最終把整個片區帶起來。

 

金茂在梅溪湖二級項目開發總規模達342萬方,涵蓋研發中心, 5A甲級寫字樓金茂ICC、金茂大廈,五星級酒店金茂豪華精選酒店,購物中心金茂覽秀城,高檔住宅金茂府、金茂灣、梅溪湖華府、梅溪湖璽悅等多樣業態,通過樹立產品標桿,成功拉升了梅溪湖整體高品質地位。

 

二、引入優秀開發商,大家一起開發建設緊密合作,促進片區快速發展


金茂認為,要提升整個片區價值,就必須選擇優秀開發商,并給予必要支持。

截至目前,金茂有針對性地引入了28家優秀開發商,其中包括萬科、建發、中海、卓越、中建、旭輝等知名企業。這些開發商本身的影響力就比較大,房子的品質高,操盤能力強,再加上為梅溪湖齊發聲,片區整體形象快速提升、影響力持續擴大、發展更是加速成熟。  

 

三、創新營銷方式,提升項目影響力,通過股權合作、融資創新、商住捆綁等方式招商


金茂還通過創新股權合作、融資創新、商住捆綁等諸多招商模式,在全國范圍內與房協、代理機構、金融機構、地產基金等單位合作,全方位拓展營銷渠道。

 

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第五種武器:協同

溝通形成合力,努力讓1+1>2

 

看過上面4種武器后,你會發現,金茂和地方政府、其他企業、大眾,通過各種配合協同,實現了共贏。

 

在長沙市委市政府決定將梅溪湖打造成擔當城市引領的片區時,決策部門對于“合作伙伴”的選擇,無疑是苛刻而慎重的。中國金茂最終不負眾望,梅溪湖國際新城呈現給社會的,是雙方在創建兩型社會、打造城市名片的高度共識,也是政企合作所實現的雙方共贏。


各級政府在權責范圍內積極支持,加速公共配套設施建設、給予系列優惠政策、高效的行政審批等;金茂也以責任央企和城市運營商的身份,誠信履約,實施項目統一規劃、整體開發、高效執行,快速打造城市形象,持續提升城市能級,實現了政府創造長沙新繁榮的城市理想。

 

通過招商引資,金茂不但為梅溪湖引入了諸多品牌房企,還引入了中冶長天、景嘉微電子、平安普惠等上百家產業客戶,實現了入駐企業探索長沙更多發展可能性的投資理想。

 

金茂以品質配套建設,滿足大眾全周期的生活需求,以高端都市型產業,為大眾提供有競爭力的職業機會,實現了大眾宜居宜業的生活理想。

 

而為了達成這樣的協同效果,在上面說到的種種模式之外,金茂還有不少微創新。

比如,為了引入足夠好足夠多的學校,金茂長沙公司專門成立了一個叫“學校籌建辦”的部門,跟長沙市教育局、湖南省各大教育集團溝通。

而這些名校愿意入駐梅溪湖,看到梅溪湖的良好形象和未來之外,還因為金茂按照最高標準打造了學校的硬件、成立教育基金給予一定的運營補貼……

 

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第六種武器:品牌

“綠色+科技”的差異化,與眾不同

      

 城市運營項目往往包含多種業態。

城市運營的整體實力之外,還有哪些金茂的優勢,可以貫穿到所有業態中,形成差異化的品牌效應呢?

 

金茂選擇的是“綠色健康+智慧科技”。作出這樣的選擇主要有2個原因:


1、從上海金茂大廈等商辦、酒店項目開始,金茂就一直沒有停止過在科技、綠色方面的努力。并創造了一個住宅的新品類------科技住宅。所以,金茂在這方面有充分的優勢。


2、城市運營項目核心在于“運營”,而未來和現在最大的區別,就是綠色、科技概念會越來越受重視。梅溪湖內金茂能影響的項目,不管是商辦、產業、還是住宅,都主打“綠色健康+智慧科技”,那么項目運營越久,金茂的品牌也就越閃亮。

 

梅溪湖范圍內“綠色健康+智慧科技”最標志性的建筑,是金茂綠色建筑展示中心(綠方中心)。

作為中英兩國在低碳領域合作的重要項目,以“有生命力的格子”為設計構思,采用可持續的設計理念、被動式設計策略、可變的建筑體型設計、中庭屋頂及立體綠化、自然通風及自然采光、建筑遮陽一體化、地源熱泵、溫濕度獨立控制、太陽能利用、雨水回收利用、綠色材料、智能化控制、建筑燈光展示、景觀濕地等方式,展示“格致”的綠色建筑設計和技術。

 

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綠方中心還是中南地區首棟“零碳建筑”。

它能做到零排放,是因為它在節地、節能、節水、節材方面都采用了國際國內較為先進綠色技術。

該項目2013年11月獲得精瑞科學技術獎“綠色人居金獎”。2013年12月4日,獲得英國綠色建筑標準(BREEAM)的“杰出級”獎項。這些獎項,為梅溪湖乃至金茂帶來巨大的品牌效應。

 

為了追求“綠色健康+智慧科技”,金茂還專門成立了綠建公司,實行綠色施工、綠色設計、綠色運營,通過綠色建筑、碳中和聯盟、智慧社區、智慧能源站等在梅溪湖推廣自己的技術和理念。

梅溪湖片區內交付的學校、綠方中心、金茂廣場等多棟建筑均達到了綠色建筑的標準。

 

金茂與政府聯合投入的梅溪湖區域能源站,采用業內領先的“天然氣冷熱電三聯供+污水源熱泵+電制冷+燃氣鍋爐”復合式智慧能源系統功能,降低中間環節損耗,實現了能源的梯級利用。

簡單來說,把常規能源效能發揮到極致之外,它還充分利用了污水中潛藏的能量。

據科學估算,能源站每年節約標煤量達2134噸,減少排放CO₂達5762噸,相當于植樹5.3萬棵。

 

當下,梅溪湖已經越來越接近完全成熟,成為金茂的驕傲。而城市運營這種模式,也日臻成熟。

雖然城市運營對房企能力要求很高,但也正因為如此,這種模式的護城河很深,也成為金茂未來發展的核心武器。

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