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長租公寓爆雷幾十次以后,開發商最好的機會來了!

  • 時間:2019-10-15 09:12 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:隨著我國房地產由增量開發逐步轉向存量經營(特別是一二線),近年來,眾多房企紛紛在住宅開發之外開辟新的戰場。農業、智能機器人、新能源汽車、物業社區、聯合辦公、長租公寓、商業地產、產業地產等都是眾多房企探索的領域。 這其

隨著我國房地產由增量開發逐步轉向存量經營(特別是一二線),近年來,眾多房企紛紛在住宅開發之外開辟新的戰場。農業、智能機器人、新能源汽車、物業社區、聯合辦公、長租公寓、商業地產、產業地產等都是眾多房企探索的領域。

 

這其中,物業社區、聯合辦公、長租公寓,先后都是風口,又屬于泛地產行業,不僅房企對此青睞有加,而且眾多房產中介、互聯網創業公司等也紛紛介入。

 

可是,風口過后,2018年以來,已經有二十余家長租公寓爆雷;今年初,聯合辦公領域也雷聲隆隆;甚至部分物業公司也破產倒閉。最近,wework上市失敗引發的地震,更是讓人們憂心忡忡。以至眾多長租公寓準備上市,也被解讀成為是“為了圈錢活命”。存量是不是一個偽命題?還有得玩嗎?明源君認為,答案是肯定的。

 

無論是長租公寓、聯合辦公等爆雷,原因并不復雜,那就是能力跟不上規模的擴張,歸根到底是創始人或資本過于貪婪,偏離了商業的本質。居住和辦公是兩個巨大的市場。Wework的IPO失敗或許宣告了一個時代的結束,但也意味著另一個時代的開始——目前,國內一些聯合辦公或長租公寓運營商正在逆勢擴規模,開發商的優勢明顯。

 

爆雷主要源于瘋狂擴張

甚至采用高買低賣模式


“結果與目標相去甚遠,這讓我感到羞愧和迫切。”最近,孫正義在接受《日經商務周刊》(Nikkei Business)采訪時表示。

 

這一切,都源于其過去兩年的瘋狂。2017年,孫正義在自己的車上與WeWork創始人亞當·諾依曼第一次見面,其告訴后者:在戰斗中,瘋狂比聰明要更好,WeWork仍然不夠瘋狂。

 

其實,亞當·諾依曼已經夠瘋狂了。早在2015年,亞當·諾依曼就曾宣稱,要在火星上建立WeWork,并且向有“硅谷鋼鐵俠”之稱的埃隆·馬斯克(Elon Musk)介紹WeWork的業務,以及未來準備在火星上建立辦公空間的計劃……諾依曼還曾對他的朋友說,他希望建立起一個價值1000億美元的業務。

 

雖然國內聯合辦公、長租公寓等領域沒有出現亞當·諾依曼這樣的“瘋子”,但激進的作風卻是類似的。

 

今年早些時候,某大房企寧愿賠付違約金,也要放棄部分已簽約的城中村房源,消息傳出之后,頓時引發業內外廣泛關注。

 

該房企曾試圖在長租公寓領域做到第一,為何早早繳械投降?原因就出在其太想做第一,再加上內部存在競爭機制,部分區域急于在新業務上奪得第一,以獲取更多資源,于是拼命收儲房源。彼時,長租公寓的風口已經起來,爭奪的人多了價格自然水漲船高。該房企因此拿了不少高價房源。鑒于這些房源未來很難賺錢,不如早點撤。

 

如此大房企,竟然會在新業務拓展上犯如此錯誤,有點讓人匪夷所思。不過,其知錯能改還是不錯的。最可怕的是,有些明知是玩火,還認為理所應當。

 

今年8月7日,長租公寓運營品牌“樂伽公寓”通過其微信公眾號發布公告,宣布破產倒閉。樂伽公寓之所以倒閉,主要源于其“高進低出”的經營模式,換句話說,公司出租的價格要比拿房的成本價格還低!

 

 

眾所周知,只有低買高賣才能賺錢,高買低賣豈不是腦子進水嗎?其實,在狂熱追求規模的時期,這種模式很常見——只要燒錢做大規模,就能提升估值,估值提升之后又會有新的資金進來……杭州一家公寓運營商,在管規模已經有幾千套,但老板連公司負債多少都不知道……

 

聯合辦公遭遇滑鐵盧也是一樣的原因。

 

在國內,聯合辦公發端于舊改,依靠低價拿樓、改造、然后高價出租、運營,藉此在競爭激烈的商辦租賃市場有了一席之地。


但瘋狂的擴張讓眾多玩家拋棄了原則,將空間開到了甲A級寫字樓里。成本倒掛,高買低賣,接踵而來的就是洗牌和關店潮。

 

這一切都始于孫正義和紐曼的瘋狂。

 

那些經營穩健的運營商,擴張的節奏普遍掌控較好,一老總告訴明源君,其一直保持70%以上的門店處于成熟運營的狀態,才擴張。

 

爆雷、洗牌之后,行業回歸理性

擁有資金實力的開發商優勢明顯

 

過于悲觀往往是過于樂觀的后果,但二者其實都是有問題的。存量的經營沒那么樂觀,但遠沒有那么悲觀。明源君認為,現在反而是布局的好時機,而資金雄厚的房企優勢巨大。

 

首先,爆倉其實沒那么夸張。

 

截至2018年,國內長租公寓市場上僅活躍的品牌就超過80個,分布的城市數量達到44個。至于沒那么活躍的,甚至沒有品牌的,大大小小的長租公寓運營商,更是不計其數。以5%的機構滲透率計算,截至目前,爆倉的長租公寓不到5%(按控制房源計算)。聯合辦公同樣如此。

 

其次,盈利的邏輯是成立的。

 

有人說,資產泡沫大環境里面,產權租賃模式聯合辦公或者長租公寓本身就是一個偽命題,成功只是偶然的!

 

這種悲觀論調并不對。無論是長租公寓還是聯合辦公,其商業模式都是成立的。從國內來看,單店盈利的大有所在;從國外來看,美國的EQR、雷格斯等,都是業內標桿。

 

在商業模式成立的條件下,成功取決于領導人的戰略規劃和公司經營團隊的執行力。

 

過去,無論是美國wework還是國內的不少長租公寓、聯合辦公運營商,都將自身視為一個科技企業,采用互聯網燒錢的模式,希望藉此快速做大規模。孫正義在wework上的瘋狂投入吹大了這一泡沫。如今,這一模式被證據偽,這反而是好事。

 

某聯合辦公老總就表示,WeWork上市失敗和估值縮水,意味著其采取的低價高補貼傾銷策略失效,沒有盈利的規模擴張不被認可,這對腳踏實地的企業來說反而是一種機遇。另一家聯合辦公企業,甚至繼續選擇逆勢擴張。

 

最后,開發商資金實力雄厚。

 

國內長租公寓之所以盈利艱難,最主要原因就兩個面:拿房成本高、資金成本高。如今,隨著不斷爆雷,以及wework上市失敗的震蕩,行業已經回歸理性,拿房成本已經開始降下來了,資金成為關鍵。

 

新派公寓創始人王戈宏曾在多個場合直言,長租公寓是一個要燒大錢的行業,來必定是土豪開發商的天下,小運營商想逆襲很難。

 

目前,這種跡象越發明顯。房企系長租公寓2019年上半年融資整體較穩定,比如,綠地長租公寓獲上海銀行百億元融資授信、旭輝領寓獲平安不動產三年投百億人民幣資金支持……

 

非房企系長租公寓板塊,除規模較大的自如、蛋殼、魔方、樂乎等,其他中小型企業今年上半年鮮有獲得融資。


保證現金流安全

在單店盈利的基礎上擴張

活下去就能贏得未來

 

去年,萬科率先在房地產行業喊出“活下去”的口號,最后大家發現,這句話是萬科喊給其他人聽的。然而,對存量業務來說,現在確實是生死攸關,即便還存活在市場上的,未來有機會逆襲的,現在的核心目標也是活下去。


明源君認為,這要分三步走,一是盡可能的投資,二是收縮規模,整頓內部管理;三是積極創新,依次遞進。


第一,通過各種方式融資,保證現金流安全

 

青客公寓于10月8日正式向美國證券交易委員會遞交的F-1招股文件,讓很多人驚呼,“捅破長租行業燒錢窗戶紙”!

 

根據青客公寓的招股文件,2017年和2018年,青客公寓的營收分別是5.23億元和8.90億元人民幣,同比增長70.3%;但凈虧損額分別高達2.45億元和4.99億元。

截至2019年6月30日,青客公寓營收為8.98億元,同比增長51.4%;凈虧損則為3.73億元,略高于2018年同期的3.24億元。也就是說在最近3年的時間里,青客公寓的凈虧損額已高達10億。

 

很多人據此認為長租公寓盈利是個偽命題,這以偏概全,如果這樣,那青客根本不可能上市。

 

短期虧,不代表以后也會虧。對于二房東模式(整租進來,散租出去)來說,盈利測算模型里面,比如租了12年,往往是前5年虧損,后面7年是盈利的,所以虧3年不能說明什么。

 

當然,要享受后天的美好,先要熬過今天和明天的殘酷,畢竟長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%,現金流回正周期需五年左右。

 

要活下去,就要有現金流。2017年2月至2019年9月,已有20余家長租公寓品牌倒下,其中超過一半的爆倉原因被歸為“資金鏈斷裂”。

 

解決資金問題,最好的辦法是獲取資本注入。融資途徑上,租賃住房資產證券化是必選項。無論是以租金收益為標的資產(如鏈家自如發行的ABS,還是以房產為標的資產(如保利發行的相關產品),都值得考慮。當然,如果能夠上市自然是再好不過。

 

第二,在保證單店盈利的基礎上逐步擴張,強化內部管理

 

海底撈以服務好著稱于餐飲界,上市之后,其股價穩步上揚,目前市值已經接近2000億港幣。在海底撈的管理哲學中,有很重要的一點:寧可少開店,少賺錢,也不用空降兵,培養不出合適的店長就不開店。

 

Wework則恰好相反,招股書顯示,截至2019年6月1日,WeWork進入成熟期的門店僅30%,換句話說虧損主要是70%非成熟期的門店造成的。

 

長租公寓、聯合辦公等,本質上也是服務行業,且不說規模擴張過快資金跟不上,就是內部的人才和管理也跟不上,因此,接下來企業要苦煉內功。

 

首先要單店盈利,盈利再擴張

 

氪空間已經從一年前的“重點是擴大規模,暫時不考慮盈利”,轉變為“在保證現金流積極增長的情況下去擴張”。


長租公寓同樣如此,。明源君注意到,今年以來,品牌公寓擴張速度明顯放緩。

 

相比之下,有先見之明的X企要從容得多,該公司CEO告訴明源君,公司一直高度關注盈利問題,很早就以開一個店賺一個為底線,因此,早在2018年就已經實現絕大部分單店盈利,今年年四季度有望實現公司層面的整體盈利。

 

其次,要提高內部的管理效率

 

Wework上市失敗,挖出了其內部大量的問題。國內類似企業問題也不少,爆倉的鼎家和樂伽公寓都曾公開表示過,內部存在貪腐問題。

 

一長租公寓運營商老總告訴明源君,跟房地產領域一樣,最近我們公司也在反腐,同時梳理內部流程,提升管理水平。

 


第三,通過創新,由“減費”轉向“增效”

 

爆雷的長租公寓、聯合辦公運營商,是因為規模擴張過快,但規模本身并不是一個問題,因為任何高市值的公司都是規模型的公司,關鍵是規模是否產生效益以及創新是否產生價值。

 

目前,無論是聯合辦公還是長租公寓,還是有創新的。

 

以長租公寓為例,大部分品牌均利用了互聯網手段,從找房、簽合同,到繳費、投訴,均在線上完成,不僅更有效率,而且流程更加公開透明。

 

然而,僅有這些還不夠,現有做得更多的還是“減費”,而要突破極限需要靠“增效”。類似故宮文創這種將超級IP和實體場所的結合的創新,就是很好的啟示。作者:明源地產研究院 凌峰

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