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50多家地產百強搶著做酒店,最牛的竟然是富力!

  • 時間:2019-10-10 09:08 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:黃金周結束了,相信大部分小伙伴已經回歸工作崗位。根據文化和旅游部數據,今年假期,全國共接待國內游客近8億次,同比增長了7.81%!很多小伙伴告訴明源君,假期出游,雖然景區人山人海,但是晚上睡得還是很不錯的,因為現在住宿可選擇的

黃金周結束了,相信大部分小伙伴已經回歸工作崗位。根據文化和旅游部數據,今年假期,全國共接待國內游客近8億次,同比增長了7.81%!很多小伙伴告訴明源君,假期出游,雖然景區人山人海,但是晚上睡得還是很不錯的,因為現在住宿可選擇的太多了——經濟型酒店、民宿、精品酒店、各種主題酒店、五星級酒店……總有一款適合你!

 

明源君注意到,在組成酒店市場的各路人馬中,開發商系是一道靚麗的風景線。在2019年中國酒店集團規模50強(按中國境內持有/運營/品牌方的酒店的房間數排名)中,就有富力(排名13)、萬達(排名14)、碧桂園(排名16)、綠地(排名32)、世茂(排名39)入榜!

 

雖然增量開發在未來十余年還將維持在15-20萬億的高位,但是,整個房地產市場已慢慢步入存量時代。為此,眾多房企在住宅開發之外,也在探索新的業態。酒店就是很多房企商業版圖中的重要一塊。除上述入榜房企之外,保利、龍湖等也紛紛布局酒店領域。

 

酒店作為存量商業地產的重要部分,向來有著投資周期長、利潤增長緩慢的特點,為啥還有這么多房企爭先恐后涉足?

 

一是目前我國房地產正處于增量開發到存量經營的轉軌期,眾多房企都在進行新業態及多元化布局。首先,酒店作為持有型物業,運營得當,不僅可以獲取穩定的現金流,而且還能獲得資產增值收益;其次,酒店品牌做起來后,房企可對外輸出酒店品牌,走上輕重資產并舉之路。

 

二是旅游市場火爆,消費升級,帶動酒店市場的整體回暖。與此同時,國內酒店業正值新舊更迭之際,國際高端酒店密集撤出,國內自主品牌酒店有望上位,打響知名度,占領市場份額,未來成長空間十分巨大。

 

在所有布局酒店的房企中,富力不僅排名第一,而且,早在2017年就是全球最大豪華酒店業主。很多人至今還在爭論富力2017年的收購是否劃算,殊不知人家已經拿到了未來的船票。


2017年收購萬達74個酒店

占據了酒店房企系第一位置

 

在《2019中國酒店集團規模TOP50排行榜》中,華住酒店集團位列第二,其創始人兼董事長季琦認為,對酒店行業來說,規模和效率就是未來,只得其一是不夠的。

 

當然,如果非要區分規模和效率孰輕孰重,那一定是先有規模,然后再努力提升效率,因為跟房地產增量開發一樣,沒有規模,甚至都很難生存。

這也是為什么近年來,各大房企都在大力布局酒店行業,擴大規模的緣故——比如綠地計劃新增20家酒店、世茂要在4年內開業100家酒店……

 

在這一條賽道上,位列各大房企第一的富力,優勢十分明顯。這主要得益于兩點:一是其布局時間夠早,二是2017年果斷收購萬達的74個酒店(含大連萬達中心寫字樓),一舉成為全球最大的豪華酒店業主。

 

早在2004年,富力就開始涉足酒店板塊。不過,在較長的一段時間內,其在酒店領域的擴張并不快,截至2016年底,富力擁有14家在運營中的酒店,在建或關業籌備中的酒店10家——平均每年開業1家,即便算上籌備的,一年也不到2家。

 

這跟富力在酒店領域布局的定位緊密相關。富力酒店大多選擇在中國一、二線城市與核心樞紐城市進行布局,在城市內的位置均處于核心區域。如此一來,酒店資產在與周邊區域聯動和開發之后,可以形成區域地標性建筑,便于使資產價值不斷增值。可是,能達到這種條件的地塊,并不容易拿。

 

2017年富力地產突然發力,于7月19日與萬達商業、融創集團簽訂戰略合作協議,以6折的價格199.06億元收購萬達77家酒店(2017年11月23日,富力地產與萬達商業簽訂補充協議,最終以189.55億元的對價收購了萬達商業地產的74家酒店),這給富力帶來了幾大好處:

 

一是由于是以低于公允價值的價格收購萬達項目酒店,當即就產生了131億元的非經常項目損益。截至2019年6月,根據第三方評估機構估算,富力運營中90家酒店市場估值近520億,較整體酒店資產賬面價值高34%。

 

二是讓富力一舉奪得全球最大豪華酒店業主寶座。富力收購萬達的74家萬達酒店,雖有部分是下沉到三四線城市(均具有較高的人口基數和極強消費能力,保證了酒店資產的利用率和持續盈利能力),但大部分是位于高能級城市的豪華酒店。

 

公開數據顯示,74家酒店資產的總建筑面積超過300萬平方米,客房合計超過2萬間,這種規模如果富力自建需要15-20年。

 

如今,行業形勢瞬息萬變,對開發商來說晚一年轉型,都可能會面臨掉隊、淘汰的風險,富力通過并購整合,以最快的速度實現了彎道超車和卡位,為自己贏得了存量經營領域頭部陣營的門票,可謂快準狠!

 

酒店能提供現金流和用于融資

還能幫助房企拿地和打造品牌

 

富力遇到的機會可謂千載難逢,而且抓住了。可是,由于酒店行業前期投入大、資產重,對現金流占用高,盈利周期一般在6年左右,因此,在外界來看,短期內富力做的是一筆虧本買賣。


明源君認為,這是典型的以增量開發的思維看待酒店經營業務,對富力的行為有非議也就在所難免了。

 

實際上,對優質酒店資產來說,前期的少量虧損完全可以由其他收益覆蓋。富力董事長李思廉就表示,2018年酒店整體的凈利潤返還給業主的已達13.5億元,足夠覆蓋富力整個酒店的支出。

 

首先,酒店板塊優質的現金流,可以支持集團戰略發展。


每家優秀的房企都有自身的核心能力,但也有活不下去的時候——階段性的資金流動枯竭。

 

對房企而言,高增長固然重要,但具有穩健的現金流才是公司得以生存的根本。富力早早布局酒店板塊,視其為經營的核心組成部分,其意正在于此。

 

得益于富力自身常年積累的區位開發經驗,進行精準的選址、布局與開發,以及強強聯合(聘請萬豪、凱悅、希爾頓等國際一流酒店管理團隊,管理酒店資產),使得富力的酒店資產能源源不斷提供穩定的現金流,可以平衡宏觀環境波動給公司帶來的不確定性。

 

以廣州富力麗思卡爾頓酒店及公寓為例,2008年開業,年EBITDA達到40%,年均ROI(投資回報率)達到10%。

 

并購萬達酒店之后,富力酒店板塊收益持續保持著穩健增長, 2018年,富力酒店板塊運營收入由2017年的24.3億元增至70.9億元。隨著酒店營業額增長,富力所擁有酒店的經營凈利潤(不包括融資成本及折舊)增加192%!

 

其次,優質酒店資產是“硬通貨”,可以借到便宜的錢。


如前所述,富力酒店資產均處于核心城市、樞紐城市和區位經濟良好的城市,很多酒店已成為區域的地標性建筑。

 

如此優質的酒店資產,對投資者而言是一種“硬通貨”,因為其具有良好的保值、增值功能,既可以長期持有,在需要現金時又可以將其用于融資。

 

2019年上半年,富力酒店運營收入達33.7億元,經營凈利潤增長7%至6.3億元。其中,國際品牌酒店所產生的經營凈利潤(NOP)較去年同期增長8%,萬達品牌酒店所產生的經營凈利潤(NOP)較去年同期增長6%。優質的資產與優良的經營現金流,使富力酒店成為資本市場青睞的穩健資產。

 

2019年中期業績發布后,摩根大通、花旗銀行等國際投行維持對富力的買入投資評級。花旗銀行對富力的評價是“估值吸引,盈利加速強勁”,而摩根大通則認為“富力是一個擁有成長性、利潤率、股息率及確定性的組合”。

 

在2018年度業績會上,李思廉表示,公司針對酒店有很多計劃,包括在中國通過酒店資產包在市場融資。


目前,第一期酒店類REITs項目53.89億元已獲批待發行中。


今年,各房企普遍覺得融資難融資貴。根據富力地產的公告,截止今年6月30日,公司借款余額較2018年末增加319.95億元。

 

而且,富力借到的錢很便宜。


克而瑞發布的數據顯示,2018年64家重點房企的平均融資成本為6.61%。

相比之下,富力2018年的平均借貸利率為5.74%,只比2017年全年略微上調了一點,融資成本控制在行業平均水平之下。

 

一金融機構大佬告訴明源君,就憑富力自持這么多優質資產,其要借到便宜的錢就比別人要簡單。

 

此外,持有經營酒店對房企拿地、打造品牌(李思廉在2018年度業績會上表示,成為世界最大的豪華酒店業主,“起碼自己在出差的時候,可以受到特別的關注。”)也有極大的幫助。

 

長期看,高端酒店空間巨大

還可以賺取物業增值的收益

 

雖然富力大力布局酒店,受到不少非議,但富力仍有計劃擴大公司的酒店規模。李思廉在2018年度業績會上表示,“目前富力有十幾間酒店在建,兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。”

 

富力之所以如此堅決,是因為酒店黃金收獲期是開業后6-20年,高端酒店市場正處于發展起步階段,市場空間巨大,已經跑在最前面的富力,只要不斷優化管理,就可以牢牢占據房企在該領域第一的位置。


一是旅游市場火爆+消費升級,帶動高端酒店需求。


2011年我國的人均GDP約5000美元,2018年我國人均GDP約1萬美元,早已進入成熟的度假經濟時期(如下圖所示)。

 

▲來源:明源地產研究院

 

2018年,我國國內旅游人數達55.39億人次,同比增長7.8%;入出境旅游總人數達2.91億人次,同比增長7.8%。

 

發達國家的入境游客自不必說,而隨著國民收入水平的增長以及消費升級,國內游客對品質與品牌也越發注重,二者共同拉動高星酒店的需求。

 

高端酒店市場在過去一年呈現房價和入住率齊漲態勢,在此情況下,全國五星級酒店平均客房收益也達到歷史新高。《2019年國內飯店業務統計數據》最新數據顯示,過去一年,全國五星級酒店平均每間客房收益(RerPAR)為483元,首次超過2011年的歷史最高點477元!

 

目前,我國經濟型酒店已處于衰退期,正謀求轉型;中端酒店處于成長期,但競爭較激烈;高端酒店這正處于起步發展期,市場成長空間巨大。


來源:根據公開資料整理

 

目前,富力擁有的90間運營中的酒店中包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家,能夠滿足不同消費群體的需求。

 

二是在品牌管理、成本壓縮和技術應用上,富力有很大操作空間。


2017年7月19日,萬達商業、融創集團、富力地產聯合公告三方分別簽署轉讓協議,主要內容中有如下一條:

 

富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。簽約后2日內付20億元定金,2018年1月31日前付清全部轉讓價款,完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響,繼續執行,直至合同期限屆滿。

 


委托管理

特許經營+第三方管理

定義

業主方按照酒店管理公司品牌的標準建造酒店,把這個酒店委托給酒店品牌公司去委托管理。

酒店品牌公司將其旗下的品牌使用權和知識產權,以及品牌的建造和運營標準全部特許給酒店業主方使用,并由酒店業務方聘用第三方管理公司團隊來運營的管理模式。

費用

酒店管理公司收取系列管理費,如基本管理費、獎勵管理費等。

酒店業主方支付加盟費、前期技術服務費、品牌使用費、質量監督管理費等。

支配權

在人員、財物、物品支配權上:由酒店品牌公司控制。

在人員、財物、物品支配權上:酒店業主方掌控,酒店品牌公司起監督作用。

 

簡單地說,富力收購的酒店是委托管理的。與國際品牌酒店以委托管理的方式合作,有助于毛利與經營凈利潤的持續增長與資產的保值增值。可是,這并非絕對的。而且,委托管理的費用十分高昂。業內人士統計,特許經營付給酒店品牌公司的費用比委托管理降低了一半甚至更多。

 

如今委托管理方式漸漸轉變為了特許經營方式,越來越多的國際高端酒店對國內業主開放了特許經營。降低的成本,就是利潤。此外,技術的應用,也可以極大降低人工成本,提高管理效率。

 

超前布局,百家豪華酒店的規模化運營,意味著富力已經積累了大量運營、管理數據及經驗,這些將有助于富力采眾家所長,培養自己的管理團隊,為將來提供更精細化的運營做積累。

 

三是優質酒店有巨大升值空間,可以獲取增值收益。


前不久,華住集團(在全國400多座城市,運營4000多家酒店)與光大安石聯手,聯合成立了投資平臺——安住此間,共同發起設立泛居住地產投資基金,專項投資于中國境內的酒店及公寓等居住類不動產物業。

 

光大安石董事總經理楊鵬認為,酒店類資產投資在中國內地依然是一個新興領域。華住集團戰略投資副總裁葉菲則表示,“重資產物業經過改造,再加上運營提升之后,它所帶來的資產增值空間比較確定。我們覺得華住有這個能力去管理重資產并獲益。”

 

至于退出項目的時間表,楊鵬表示,安住此間對于項目的正常持有期限在3-5年左右。


高端酒店周邊一般都配套大型商圈,五六年后,隨著運營的日益完善,作為不動產這些酒店物業本身也會有很大的增值空間。

 

而且,優質的酒店是具備無限可能的資產,蘊含著改造升級的價值和機會。隨著酒店業務整合,以及資產運營顆粒度的提升,預期富力酒店的營收總量將持續走高,資產增值潛力可期。


小結


2013年之后幾年,酒店經營收入大幅下滑,坪效業績相應地遭遇滑鐵盧。然而,也正因為如此,高端酒店市場化的大門開啟,而且,2016年已經重拾上升勢頭。提早布局者,已經或即將享受到紅利。

 

相比跨行業的多元化,通過酒店開啟多元化戰略對房企來說更加駕輕就熟,這也是保利、綠地、金茂、世茂、龍湖等紛紛搶灘酒店市場的原因。


富力已在此賽道搶占先機,雖然要付出短期現金流承壓的代價,但進可攻退可守,未來的勝算更大。(作者:明源地產研究院 凌峰)

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