黃金周結束了，相信大部分小伙伴已經回歸工作崗位。根據文化和旅游部數據，今年假期，全國共接待國內游客近8億次，同比增長了7.81%！很多小伙伴告訴明源君，假期出游，雖然景區人山人海，但是晚上睡得還是很不錯的，因為現在住宿可選擇的太多了——經濟型酒店、民宿、精品酒店、各種主題酒店、五星級酒店……總有一款適合你！
明源君注意到，在組成酒店市場的各路人馬中，開發商系是一道靚麗的風景線。在2019年中國酒店集團規模50強（按中國境內持有/運營/品牌方的酒店的房間數排名）中，就有富力（排名13）、萬達（排名14）、碧桂園（排名16）、綠地（排名32）、世茂（排名39）入榜！
雖然增量開發在未來十余年還將維持在15-20萬億的高位，但是，整個房地產市場已慢慢步入存量時代。為此，眾多房企在住宅開發之外，也在探索新的業態。酒店就是很多房企商業版圖中的重要一塊。除上述入榜房企之外，保利、龍湖等也紛紛布局酒店領域。
酒店作為存量商業地產的重要部分，向來有著投資周期長、利潤增長緩慢的特點，為啥還有這么多房企爭先恐后涉足？
一是目前我國房地產正處于增量開發到存量經營的轉軌期，眾多房企都在進行新業態及多元化布局。首先，酒店作為持有型物業，運營得當，不僅可以獲取穩定的現金流，而且還能獲得資產增值收益；其次，酒店品牌做起來后，房企可對外輸出酒店品牌，走上輕重資產并舉之路。
二是旅游市場火爆，消費升級，帶動酒店市場的整體回暖。與此同時，國內酒店業正值新舊更迭之際，國際高端酒店密集撤出，國內自主品牌酒店有望上位，打響知名度，占領市場份額，未來成長空間十分巨大。
在所有布局酒店的房企中，富力不僅排名第一，而且，早在2017年就是全球最大豪華酒店業主。很多人至今還在爭論富力2017年的收購是否劃算，殊不知人家已經拿到了未來的船票。
2017年收購萬達74個酒店
占據了酒店房企系第一位置
在《2019中國酒店集團規模TOP50排行榜》中，華住酒店集團位列第二，其創始人兼董事長季琦認為，對酒店行業來說，規模和效率就是未來，只得其一是不夠的。
當然，如果非要區分規模和效率孰輕孰重，那一定是先有規模，然后再努力提升效率，因為跟房地產增量開發一樣，沒有規模，甚至都很難生存。
這也是為什么近年來，各大房企都在大力布局酒店行業，擴大規模的緣故——比如綠地計劃新增20家酒店、世茂要在4年內開業100家酒店……
在這一條賽道上，位列各大房企第一的富力，優勢十分明顯。這主要得益于兩點：一是其布局時間夠早，二是2017年果斷收購萬達的74個酒店（含大連萬達中心寫字樓），一舉成為全球最大的豪華酒店業主。
早在2004年，富力就開始涉足酒店板塊。不過，在較長的一段時間內，其在酒店領域的擴張并不快，截至2016年底，富力擁有14家在運營中的酒店，在建或關業籌備中的酒店10家——平均每年開業1家，即便算上籌備的，一年也不到2家。
這跟富力在酒店領域布局的定位緊密相關。富力酒店大多選擇在中國一、二線城市與核心樞紐城市進行布局，在城市內的位置均處于核心區域。如此一來，酒店資產在與周邊區域聯動和開發之后，可以形成區域地標性建筑，便于使資產價值不斷增值。可是，能達到這種條件的地塊，并不容易拿。
2017年富力地產突然發力，于7月19日與萬達商業、融創集團簽訂戰略合作協議，以6折的價格199.06億元收購萬達77家酒店（2017年11月23日，富力地產與萬達商業簽訂補充協議，最終以189.55億元的對價收購了萬達商業地產的74家酒店），這給富力帶來了幾大好處：
一是由于是以低于公允價值的價格收購萬達項目酒店，當即就產生了131億元的非經常項目損益。截至2019年6月，根據第三方評估機構估算，富力運營中90家酒店市場估值近520億，較整體酒店資產賬面價值高34%。
二是讓富力一舉奪得全球最大豪華酒店業主寶座。富力收購萬達的74家萬達酒店，雖有部分是下沉到三四線城市（均具有較高的人口基數和極強消費能力，保證了酒店資產的利用率和持續盈利能力），但大部分是位于高能級城市的豪華酒店。
公開數據顯示，74家酒店資產的總建筑面積超過300萬平方米，客房合計超過2萬間，這種規模如果富力自建需要15-20年。
如今，行業形勢瞬息萬變，對開發商來說晚一年轉型，都可能會面臨掉隊、淘汰的風險，富力通過并購整合，以最快的速度實現了彎道超車和卡位，為自己贏得了存量經營領域頭部陣營的門票，可謂快準狠！
酒店能提供現金流和用于融資
還能幫助房企拿地和打造品牌
富力遇到的機會可謂千載難逢，而且抓住了。可是，由于酒店行業前期投入大、資產重，對現金流占用高，盈利周期一般在6年左右，因此，在外界來看，短期內富力做的是一筆虧本買賣。
明源君認為，這是典型的以增量開發的思維看待酒店經營業務，對富力的行為有非議也就在所難免了。
實際上，對優質酒店資產來說，前期的少量虧損完全可以由其他收益覆蓋。富力董事長李思廉就表示，2018年酒店整體的凈利潤返還給業主的已達13.5億元，足夠覆蓋富力整個酒店的支出。
每家優秀的房企都有自身的核心能力，但也有活不下去的時候——階段性的資金流動枯竭。
對房企而言，高增長固然重要，但具有穩健的現金流才是公司得以生存的根本。富力早早布局酒店板塊，視其為經營的核心組成部分，其意正在于此。
得益于富力自身常年積累的區位開發經驗，進行精準的選址、布局與開發，以及強強聯合（聘請萬豪、凱悅、希爾頓等國際一流酒店管理團隊，管理酒店資產），使得富力的酒店資產能源源不斷提供穩定的現金流，可以平衡宏觀環境波動給公司帶來的不確定性。
以廣州富力麗思卡爾頓酒店及公寓為例，2008年開業，年EBITDA達到40%，年均ROI（投資回報率）達到10%。
并購萬達酒店之后，富力酒店板塊收益持續保持著穩健增長， 2018年，富力酒店板塊運營收入由2017年的24.3億元增至70.9億元。隨著酒店營業額增長，富力所擁有酒店的經營凈利潤（不包括融資成本及折舊）增加192%！
如前所述，富力酒店資產均處于核心城市、樞紐城市和區位經濟良好的城市，很多酒店已成為區域的地標性建筑。
如此優質的酒店資產，對投資者而言是一種“硬通貨”，因為其具有良好的保值、增值功能，既可以長期持有，在需要現金時又可以將其用于融資。
2019年上半年，富力酒店運營收入達33.7億元，經營凈利潤增長7%至6.3億元。其中，國際品牌酒店所產生的經營凈利潤（NOP）較去年同期增長8%，萬達品牌酒店所產生的經營凈利潤（NOP）較去年同期增長6%。優質的資產與優良的經營現金流，使富力酒店成為資本市場青睞的穩健資產。
2019年中期業績發布后，摩根大通、花旗銀行等國際投行維持對富力的買入投資評級。花旗銀行對富力的評價是“估值吸引，盈利加速強勁”，而摩根大通則認為“富力是一個擁有成長性、利潤率、股息率及確定性的組合”。
在2018年度業績會上，李思廉表示，公司針對酒店有很多計劃，包括在中國通過酒店資產包在市場融資。
目前，第一期酒店類REITs項目53.89億元已獲批待發行中。
今年，各房企普遍覺得融資難融資貴。根據富力地產的公告，截止今年6月30日，公司借款余額較2018年末增加319.95億元。
而且，富力借到的錢很便宜。
克而瑞發布的數據顯示，2018年64家重點房企的平均融資成本為6.61%。
相比之下，富力2018年的平均借貸利率為5.74%，只比2017年全年略微上調了一點，融資成本控制在行業平均水平之下。
一金融機構大佬告訴明源君，就憑富力自持這么多優質資產，其要借到便宜的錢就比別人要簡單。
此外，持有經營酒店對房企拿地、打造品牌（李思廉在2018年度業績會上表示，成為世界最大的豪華酒店業主，“起碼自己在出差的時候，可以受到特別的關注。”）也有極大的幫助。
長期看，高端酒店空間巨大
還可以賺取物業增值的收益
雖然富力大力布局酒店，受到不少非議，但富力仍有計劃擴大公司的酒店規模。李思廉在2018年度業績會上表示，“目前富力有十幾間酒店在建，兩年內公司酒店數量會增加到100間左右。”
富力之所以如此堅決，是因為酒店黃金收獲期是開業后6-20年，高端酒店市場正處于發展起步階段，市場空間巨大，已經跑在最前面的富力，只要不斷優化管理，就可以牢牢占據房企在該領域第一的位置。
2011年我國的人均GDP約5000美元，2018年我國人均GDP約1萬美元，早已進入成熟的度假經濟時期（如下圖所示）。
▲來源：明源地產研究院
2018年，我國國內旅游人數達55.39億人次，同比增長7.8%；入出境旅游總人數達2.91億人次，同比增長7.8%。
發達國家的入境游客自不必說，而隨著國民收入水平的增長以及消費升級，國內游客對品質與品牌也越發注重，二者共同拉動高星酒店的需求。
高端酒店市場在過去一年呈現房價和入住率齊漲態勢，在此情況下，全國五星級酒店平均客房收益也達到歷史新高。《2019年國內飯店業務統計數據》最新數據顯示，過去一年，全國五星級酒店平均每間客房收益（RerPAR）為483元，首次超過2011年的歷史最高點477元！
目前，我國經濟型酒店已處于衰退期，正謀求轉型；中端酒店處于成長期，但競爭較激烈；高端酒店這正處于起步發展期，市場成長空間巨大。
來源：根據公開資料整理
目前，富力擁有的90間運營中的酒店中包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能夠滿足不同消費群體的需求。
2017年7月19日，萬達商業、融創集團、富力地產聯合公告三方分別簽署轉讓協議，主要內容中有如下一條：
富力地產以199.06億元收購該77家城市酒店全部股權。簽約后2日內付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉讓價款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次轉讓影響，繼續執行，直至合同期限屆滿。
委托管理 | 特許經營+第三方管理 | |
定義 | 業主方按照酒店管理公司品牌的標準建造酒店，把這個酒店委托給酒店品牌公司去委托管理。 | 酒店品牌公司將其旗下的品牌使用權和知識產權，以及品牌的建造和運營標準全部特許給酒店業主方使用，并由酒店業務方聘用第三方管理公司團隊來運營的管理模式。 |
費用 | 酒店管理公司收取系列管理費，如基本管理費、獎勵管理費等。 | 酒店業主方支付加盟費、前期技術服務費、品牌使用費、質量監督管理費等。 |
支配權 | 在人員、財物、物品支配權上：由酒店品牌公司控制。 | 在人員、財物、物品支配權上：酒店業主方掌控，酒店品牌公司起監督作用。 |
簡單地說，富力收購的酒店是委托管理的。與國際品牌酒店以委托管理的方式合作，有助于毛利與經營凈利潤的持續增長與資產的保值增值。可是，這并非絕對的。而且，委托管理的費用十分高昂。業內人士統計，特許經營付給酒店品牌公司的費用比委托管理降低了一半甚至更多。
如今委托管理方式漸漸轉變為了特許經營方式，越來越多的國際高端酒店對國內業主開放了特許經營。降低的成本，就是利潤。此外，技術的應用，也可以極大降低人工成本，提高管理效率。
超前布局，百家豪華酒店的規模化運營，意味著富力已經積累了大量運營、管理數據及經驗，這些將有助于富力采眾家所長，培養自己的管理團隊，為將來提供更精細化的運營做積累。
前不久，華住集團（在全國400多座城市，運營4000多家酒店）與光大安石聯手，聯合成立了投資平臺——安住此間，共同發起設立泛居住地產投資基金，專項投資于中國境內的酒店及公寓等居住類不動產物業。
光大安石董事總經理楊鵬認為，酒店類資產投資在中國內地依然是一個新興領域。華住集團戰略投資副總裁葉菲則表示，“重資產物業經過改造，再加上運營提升之后，它所帶來的資產增值空間比較確定。我們覺得華住有這個能力去管理重資產并獲益。”
至于退出項目的時間表，楊鵬表示，安住此間對于項目的正常持有期限在3-5年左右。
高端酒店周邊一般都配套大型商圈，五六年后，隨著運營的日益完善，作為不動產這些酒店物業本身也會有很大的增值空間。
而且，優質的酒店是具備無限可能的資產，蘊含著改造升級的價值和機會。隨著酒店業務整合，以及資產運營顆粒度的提升，預期富力酒店的營收總量將持續走高，資產增值潛力可期。
小結
2013年之后幾年，酒店經營收入大幅下滑，坪效業績相應地遭遇滑鐵盧。然而，也正因為如此，高端酒店市場化的大門開啟，而且，2016年已經重拾上升勢頭。提早布局者，已經或即將享受到紅利。
相比跨行業的多元化，通過酒店開啟多元化戰略對房企來說更加駕輕就熟，這也是保利、綠地、金茂、世茂、龍湖等紛紛搶灘酒店市場的原因。
富力已在此賽道搶占先機，雖然要付出短期現金流承壓的代價，但進可攻退可守，未來的勝算更大。（作者：明源地產研究院 凌峰）
